金利が非常に低く、日によって下がっているので、多くの人々が家の借り換えを考えています。住宅ローン会社が借り換えを奨励するために使用する1つの方法は、「無コスト」の借り換えです。ほとんどの人は、住宅ローンの取得には費用、エスクロー、評価などが含まれていることを知っています。リファイナンスで収益を計算するとき、しかし、現在、これらの料金を放棄している企業があります。
オールドスクールRefi数学
借り換えをするときは、あらゆる種類の手数料を支払わなければなりません。ここにいくつかの共通手数料と40万ドルのローンに対する金額の内訳があります。
- オリジネーション料：1,190ドル
- プリペイドインタレスト：$ 384
- 洪水保険：$ 19
- 税金：$ 65
- エスクロー：450ドル
- 録音：$ 25
- Doc料金：20ドル
総額：$ 2,153
それは多くの手数料です。だから、もしあなたがこのローンを借り換えようとすれば、それは2,153ドルの費用がかかります。
現在のレートが30年間固定で5％だったとし、30年固定で4％に下げるとします。
現在の月額支払い額は$ 2,147です。 4％にリファイナンスした場合、新しい月額支払い額は1,910ドルとなり、月額237ドルの節減になります。だから、あなたは約9ヶ月で借り換えの費用を元に戻すことになります。
2年であれば、30年のローンに戻っているので、これは減額された金利の一部を担っていることを覚えておくことが重要です。そのため、あなたは長期的に利息を支払っていますが、それはより低いレートであるため、通常はここで保存します。
コストリフィル計算なし
同じ手数料を使って、上記と同じローン構成を取ってみましょう。無料の借り換えでは、あなたは最高のレートを得ることはできません、あなたは高いレートを支払う。本質的には、手数料は金利に転嫁されており、会社はより高い利払いで返済されます。
したがって、無償の借り換えを望むならば、あなたはたぶん4.5％のレートしか得ることができません。毎月の支払い額を$ 2,027に引き下げますが、それでも月額120ドルの節減になります。しかし、ここであなたが支払った総利息を見て、あなたが実際に得ている取引を見ることが重要である。
支払利息総額4％：287,478ドル
支払利息総額4.5％：$ 329,626
これは30年以上にわたり、ほとんどの企業が1年以内に融資を売却することを理解することが重要であるため、その違いを十分に認識することはできません。そのため、より現実的な現在の数字を得るために、支払いの正味現在価値を計算します。
4％のNPV：10,811ドル
NPV 4.5％：11,869ドル
どちらが前より安いですか？
あなたは正解がより安い数学を見ていますか？ NPVは11,869ドルなので、実際には無償資金で借り換えられますが、その金額は手数料に使われるので、銀行は$ 9,716（$ 11,869 - $ 2,153）しか見ません。
ブローカーは手数料を受け取ることを覚えておかなければなりません。銀行はこの数に基づいて現在の利益を認識します。だから、彼らがあなたの手数料を払うようにすれば、あなたは銀行よりも優れたものになります。
しかし、ローンの寿命を通じて、あなたは42,148ドルの利息を支払うので、あなたは負けます。また、NPVを30年間で42,148ドルで計算すると、0.5％の割引（両者の差）があります。これは、負の値であれば、それを補うために収益を返さないことを意味します。それは最適な決定ではないと考えています。
ボトムライン
要するに、最低料金を得るためには、通常は自分のコストを支払うべきです。しかし、あなた自身にこれらの質問をする必要があります：
- それが無料で、あなたが今支払っているものよりも低い場合、どうしてですか？
- それが自由で、料金がさらに下がる場合は、無料の借り換えをしてさらに貯蓄できますか？
- それが投資であり、テナントがあなたの利益を払っているならば、特にそれが無料であれば、それほど気にする必要がありますか？
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