私がゲストパネルに座って招待された最近の起業家会議で、私たちのパネルは若い女性の大学生が住宅ローンの支払いに関して本当に良い質問をしました。質問の性質はこれでした：
私の両親は、私の給料のパーセンテージに基づいて私が余裕ができる家賃の額についていつも私にアドバイスしてきました。しかし、2008年以来の金融危機以降、両親の時代からルールが変わってきていることは分かっています。住宅ローンの支払いにはおおよそのパーセンテージはどれくらいですか？
うわー！なんと素晴らしい質問です。私が最初にこの質問を聞いたときの私の最初の考えは、「これほど多くの人がこのような質問をすると、財政的にどのくらい良いでしょうか？
答えは： はるかに良い.
本に行く
正確な比率を覚えていないので、私が知りたいと思ったのはCFP®試験の教材でした。このような状況のために私の本棚にいましたが、私は答えを見つけるために「キャッシュフローと債務管理」の章に向かった。私の調査ガイドでは、最も一般的に使用されている債務管理比率を "消費者負債比率"これは、毎月の消費者借入金の月額（または税引後）収入に対する比率です。この場合、消費者負債とは、家の支払い以外のすべてを指します。
ご注意ください： 財務計画の世界では、この比率は20％を超えるべきではないという一般的な経験則があります。
消費者の負債比率に加えて、家計の財政的安定性を決定するために別の比率を使用することができます。この比率には、住宅ローンを含むすべての債務が、全体の負債のパーセンテージとして含まれます。これらの比率が超えてはならない割合は次のとおりです。
- 抵当権、財産税、住宅所有者の保険料（PITI）に対する元本および利息の支払いを含む、賃料や個人の毎月の住宅ローン支払いなどの住宅費の総収入の28％
- コストと消費者負債を含む総負債の総収入の36％。
これを上回らないようにしてください。
消費者債務比率の例（これはCFP®試験のサンプルテストの質問です）：
ジョンは技術者として年間8万ドルを稼いでいます。彼は現在、自社の401k計画に10％を貯蓄しています。彼は毎月の住宅ローンの支払いが1,500ドルで、それに税金と保険が含まれている控えめな家庭に住んでいます。これに基づいて、住宅費に費やされるジョンの収入の割合はいくらですか？
覚えておいて、比率には「総所得」が含まれているので、彼が401kに$ 8,000を繰り越すという事実は無関係です。彼のケースでは、住宅コストの比率は22.5％（1,500ドルを6,666ドルで割ったものです。
さて、私たちは、財政プランナーがあなたの総収入に対する住宅ローンの支払いの適切なパーセンテージであると考えていたことについてまともな考えを持っていたので、別の見方から意見を得るのはすばらしく思った。
ザ・バンカーに連絡する
最初の家を建てるために必要な資金調達の準備を手伝ってくれたら、私は助けてくれた銀行員に連絡しました。人民銀行のJohn Streuterは25年以上にわたり住宅ローン業界に携わってきたので、業界がどのように進化してきたかについていくつかの光を当てることができたことは分かっていました。
彼がここに来る前に、業界でより一般的な用語とその定義がいくつかあります：
- PITI - 元本/利子/租税/保険
- PTI - 収入への支払い
- MOTI - 税金および保険（r.e.Taxesおよび住宅所有者保険）を含む月額義務
- DTI - 負債の収入
- PITI比とPTI比は同じであり、「フロントエンド比」とも呼ばれます。
MOTI比とDTI比は同じであり、しばしば「バックエンド比」と呼ばれます。彼らは互換性があります。それは、あなたが誰の言葉を話しているのかによって異なります。あなたが話す人は、PITIとMOTIを一緒に使うか、PTIとDTIを一緒に使うか、フロントエンドとバックエンドを一緒に使ってこれらの比率を議論するでしょう。
泥のようにクリア？ 良いourここでは、PTI（所得への支払い）とDTI（収入への負債）を使用します。
抵当比率の進化
私は、比率がはるかに低い数字から始まって進化したと確信していますが、私は1985年以来モーゲージ事業に参入してきた参考点として、ここで私の議論が始まります。
25年前のモーゲージ・ローンの引き受けに際して、私たちが使用した比率はPTI（所得への支払い）25％とDTI（債務への負債）35％でした。ローンは、ローン担当者が手作業で引き受け、通常は2人のローン担当者またはローン委員会のいずれかによって承認されました。比率はそれを超えることはほとんど許されていませんでしたが、例外を作るためのシステムが整っていました。 80年代後半/ 90年代初頭には、従来のローンやGovローン（FHA、VA、USDA-RD）のPTIは28％、DTIは36％となり、PTIは29％、DTIは41％ PITI - MOTI用語集）。正式には、手作業で引受されたローンの場合、これらの2つの比率の組（28/36及び29/41）が依然として存在する。
90年代の爆発
この爆発は、FICOのスコアが業界で一般的になり、3つの主要な信用調査機関（しばしばリポジトリと呼ばれる）が進化した90年代初頭に始まりました。これに先立って、銀行は、ある地方の信用サービス機関の住宅ローンクレジットレポート。
地方の与信サービス代理店は通常、国内のリポジトリのうちの1つに結びついています。一例として、TransUnionのSt Louis支店に結ばれていたMt Vernonに所在する代理店が長年にわたって存在しました。イリノイ州南部の大部分の貸し手はこのサービスを利用していました。
コンピュータの年齢が伸び、FICOスコアが始まると、銀行は主要なリポジトリ（TransUnion、Equifax、Experian）のいずれかからコンピュータからダウンロードして信用情報を受け取ることができるため、すべての小規模地域の信用サービス機関が閉鎖されました。
非常に短期間で、リポジトリはコンピュータを接続して顧客の情報を統合し、それを3つの異なるレポートではなく簡潔なレポートの1つにまとめた「トライマージ」レポートを提供し始めました。だから90年代半ばまでに、流通市場の引受は、借り手の信用履歴を完全に把握するために、「トライマージ」レポートを要求し始めました。
フレディとファニーを忘れないでください
これは、フレディマックとファニーメイが "Automated Underwriting Systems"またはAUSと呼ばれる保険引受のためのコンピュータモデルを開発した90年代半ばから後半に至る。フレディマックには「Loan Prospector」（LP）と呼ばれ、ファニーメイはデスクトップアンダーライター（DU）と呼ばれています。
これらのシステムは、クレジットスコア、クレジット履歴、クレジット残高、クレジットカードの残高とクレジットカードの残高、ローンとバリューの比率、PTI比率、DTI比率に基づいて顧客をスコアリングすることができました。
今日まで、クレジット・スコアとAUSの両方に対する正確なスコアリング・モデルは独占的な秘密であり、貸し手として、これらのモデルに入る大きな要因のいくつかを推測することしかできません。モデルには複数の要素が含まれていると言われていますが、私が述べたことは明らかです。これらのAUSモデルでは、借り手が Acceptまたはa あぶない.
すべての情報が確認された場合、顧客はFannieとFreddieに販売承認されたという意味に同意します。注意は、28/36の比率の引受の古い基準を使用して手作業で引受されたローンを必要とした。 AUSの出現により、ファニーとフレディはモデルを33％のPTIと40％のDTIに拡大しました。
Fannie / Freddieが、信用調査機関がAUS情報とクレジットスコア情報を組み合わせることによって債務不履行の可能性について入手していた統計情報へのアクセスに基づいて、モデルを微調整するのに数年かかりました。だから早く、AUSを使用して33/45の比率、次に35/49の比率で借り手を引き受けました。
ウォッチアウト：ここにサブプライムが来る
2000年代初めには、準拠していない、あるいは「サブプライム」と呼ばれる貸し手が爆発しました。独自のハイブリッドAUSモデル（Desktop Originator、 "DO"と呼ばれる）を使用して、業界はPTI比率を無視し始め、DTI比率は55％に拡大しました。
サブプライム貸し手は、DTI比率が60〜70％と高い借り手を承認します。
それはずっと後で、私は2003年までに考えていた、ファニーとフレディは、彼らが "比率免除"のプロセスを始めた彼らのAUSモデルにとても自信があった。彼らのAUSモデルが顧客を受け入れとして受け入れた場合、PTIとDTIの比率は無視できます。
彼らの主張によると、LP＆DUは、不履行の可能性を判断する際に他の要因とともに顧客比率を考慮していたということです。理論的には100％のDTIで承認される可能性が高い、高い信用と大きな資本を持つ顧客がいました。したがって、すべての "無収入 - 無資産"ローンと "所得"ローンのためのドアを開く。
ここではバブルが来る
2007年までに住宅バブルがリークし始めましたが、引き続きレシオウェイバーで稼働していましたが、AUSモデルがDTI比率を引き締め始め、受け入れ率が55％を超えることはほとんどありませんでした。 2008年には、住宅バブルバースト市場が混乱していることが分かりました。毎月市場が悪化したため、ファニー＆フレディは、AUSモデルをほぼ毎月微調整していました。非常に短期間でDTI比率は49％、次に45％に低下しました。
現代の債務比率
今日、私たちは実際にはさまざまな比率で生活しています。手形引受基準は、従来のローンでは28％のPTI、36％のDTI、Govローンでは29％/ 41％です。
編集者メモ： その割合が私のCFP®スタディガイドで見つかった元の比率に戻っていることは面白いことです。
AUS引受の場合、当社のAUSプロファイルで承諾を受け取った場合、PTIは免除されます。クレジットスコアが高く、資本金が20％以上の借り手の場合、許容されるDTIは49％にも上る可能性があります。連結払い戻しまたは払い戻し払い戻しの場合、許容される最大DTIは45％です。 PMIを必要とする資本金が20％未満の借り手の場合、最大許容額は42％ですが、信用度が740を超える場合、PMI会社は権利放棄を行い、最大45％を許可することがあります。
それはあなたに私の25年の歴史を住宅ローン業界で提供します。それをすべて理解すれば、あなたを雇いたいモーゲージ会社がいくつかあります。私は過去2年間でさらに多くの変化を見てきましたが、2008年以前の10年間で見たことがあります。コンピュータは依然として債務不履行の可能性についての統計情報を収集しているため、業界は進化し続けています。
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過去2、5年間、住宅ローン業界の経験を共有してくれたJohnに感謝したい。私はこれからの最大の持ち帰りは簡単だと思う： あなたの手段の中で生きる。あなたがもっと借りることが許されているからといって、あなたがするべきではありません。これは常識が作用する場所です。潜在的にあなたを拭くことができる住宅ローンの支払いを取る前にあなたの直腸を信頼してください。
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