私たちは、多くの都市で高価な賃貸料がどれくらいのものか聞いています。しかし、そのお金はどこに行くのですか？
一部のテナントは貪欲な家主のポケットにまっすぐだと思っていますが、私たちは真実を探りたかったので、7人の家主に話をして話をしました。
"公衆は何らかの理由で家主を非難するのが大好きですが、 家主はほとんどの人が気づくよりもずっと多くの支出と頭痛があります」 ブライアンデイヴィスは、15の賃貸物件を所有する不動産投資家であり、不動産ブログ「スパークレンタル」の共同設立者であると語った。
不動産投資家、不動産投資家、不動産投資家、著者、そしてコロラド州の14の賃貸不動産の所有者であるマーク・ファーガソン氏は、次のように述べています。「一部の人々が家賃をあまりにも多く払うのは不合理に思えるかもしれませんが、ほとんどの人は思っており、多くの家主が彼らが支払うと思います。
ここでは、あなたが毎月与える大きな賃貸料の支払いがどうなるか尋ねたところで、家主の名前を挙げています。
さらに、本物の家主の月額予算の2つの例がありますので、あなたは毎月の家賃チェックを書いているのか、自分で賃貸物件に投資するのかを考えてみてください。
1.モーゲージ
あなたの家主が依然として不動産の抵当権を払っている場合（多くはそうですが）、家賃支払いのまともな塊は元本と利子を支払うために銀行にまっすぐに行きます。
ユーティリティー
家主の中には、家賃の公共施設が含まれているものもあります。
ニュージャージー州ウッドブリッジにある1ベッドルームコンドミニアム2戸のオーナー、アンディ・パンコ氏は、「ユニットが塞がっていると、電気、ガス、水、テレビ、電話、
"ユニットが空いていても電気、ガス、水が必要です。私はテナントがいないときにそれらを私の名前に入れなければなりません。
3.保険
家主は、物件を事故や火災や深刻な天気などによる突然の損失から守るため、家主の保険を携行する必要があります。
また、賠償請求があった場合、凍った歩道に滑り落ちて訴える人のように、金融資産を保護する賠償責任保険も必要です。
4.メンテナンスと修理
現金や時間を問わず、物事を自分で修理したり請負業者を雇ったりしているかどうかにかかわらず、メンテナンスや修理は家主の費用リストで高く評価されます。
「ほとんどの家主は、賃貸料の5〜20％を維持費に費やすことができます」とファーガソン氏は言います。
Rentec DirectのKaycee Wegenerはこれらを2種類のコストに分解します。
1. 固定費 清掃、ごみの除去と害虫駆除などの定期的なメンテナンス、芝刈り、除雪、刈り取り掃除などの季節維持など、事前に予測することができます
2. 変動費 あなたは予算をしようとすることができますが、それでも、機器の修理や交換、不注意や通常の磨耗や破損による財産の破損、緊急事態など、あなたを驚かせることがあります。
「多くの賃貸人は、不動産所有者ではないために、資産を適正に維持するためにどれくらいの費用がかかりますか？」とRE / MAXの賞賛されたプロパティのブローカー・アソシエイトであるDeb Tomaroは述べています。
"その木は、取り除くのに1200ドルかかる。その屋根は8000ドルです。その冷蔵庫は800ドルです。優れた家主は予約があり、緊急事態が発生した場合、迅速に対処し、テナントの不便を最小限に抑えることができます。毎月掻爬している家主は、埋蔵量を増やす機会がないかもしれません」
そして、たとえ家主が積立金を積んだとしても、悪い年はまだ彼らを襲ってしまうでしょう。
コロラド州の15年間の家主であるニック・ボウマンは、「$ 6Kの突然の下水道線の交換」や「クリスマスの前に逃げた賃貸人のような不快な驚きの物語をたくさん伝えて、パイプを凍らせる。それはあなたの準備勘定を本当に消耗させるような悪夢のようなものです」
5.コードをすべて保存する
土地所有者は、そのプロパティが住居にとって安全であることを保証する義務がありますが、これは安価にはなりません。デイビスが言いましたように、これらの「規制関連費用」には、レンタルライセンス、必須検査、年間登録料などが含まれています。
デイビス氏は、「メリーランド州とボルチモア市の両方に年会費を支払う必要があります。私はすべての借家の間に鉛塗料検査をしなければならない。私はレンタルユニットの一部を売ることができればいいのに、他の誰も私が所有しているものを望んでいない。私は地元の規制を守るために不動産を過度に開発することを余儀なくされた」
ミネソタ州ミネアポリスのホットマーケット不動産を扱うブローカーのジェームズ・リチャーズは、デイビス氏の苦痛を感じている。
私は1平方インチにつき芝生の十分な刃のために都市から引用されている。 1978年以前に建設された家は、新しいテナントが入国したときに、事前にそのような点検に合格していても、リードクリアランステストに合格する必要があります（このようなナンセンスを探すインスペクターが実際にあります）。テストの費用は、初回通過に関連する費用はもちろんのこと、300〜500ドルの範囲で、一般的に3,000〜5,000ドル以上です。
リチャーズは、「罰金は、賃貸人が犯罪を犯したときに、家主に査定されます。近所を捨て、政府のサービスをあまりにも多く使い、リサイクル容器にごみを入れ、ライセンスプレートのタブが切れるようにし、芝生やシャベルの歩道などがあります。家主の罰金は通常、犯罪者の罰金よりも高くなります。
6.税金と手数料
家主は財産税を払うだけでなく、受け取った賃貸収入にも税金を払わなければなりません。
彼らはいくつかの税金控除を受けていますが、それらの控除を得ることは、しばしばそれ自体のコストとなります（次の項目を参照）。
7.簿記と会計
デイビス氏は、「賃貸物件には簿記や会計上の頭痛が伴います。私は簿記簿と会計士に年間約4,000ドルを支払いますが、私は自分の納税申告書に取り組んでいる年間30~40時間を費やしてしまいます。
8.プロパティマネージャー料金
時間も価値があるので、多くの家主は、さまざまな賃貸単位の日常業務を処理するために不動産管理者を雇うことが最も効果的だと感じています。
これらの手数料は、通常、オール・プロパティー・マネジメント（All Property Management）によると、毎月の賃貸価値の8％から12％で実行されます。
9.テナントの回転と空席
テナントが離れると、まったく新しいコストが発生します。
「空室は大家にとって大変な費用だ」とデービス氏は述べている。家主は賃貸収入を得ていない間に住宅ローンをカバーする必要があるだけでなく、彼らは通常、ユニット全体を塗り替えてすべてのカーペットを交換する必要があります。賃貸人は、家主がその敷金を賄うために保証金から源泉徴収することは難しいため、床や壁を繊細に扱うインセンティブはほとんどありません。
「大半の家主は空室率の5〜15％を占めている」とファーガソン氏は語った。
10.マーケティング
そして空きを埋めるために誰かを見つけることになると、家主は、信用報告料、リストのプロの写真家サービスなどの費用を負担します。
「私は自分の広告とテナントの審査をすべて行います」とパンコ氏は言います。 「広告と審査のプロセス全体を不動産業者に委託することができます。しかし、彼らは1ヶ月分の家賃を見つけてテナントを置くたびに料金を請求します」
11.法的手数料
「家主とテナントが健全な関係を築き、互いに尊重してくれることを願っていますが、もし問題がなければ、弁護士を雇って賃貸契約や州の賃貸借契約のもとであなたの権利と救済について相談する必要があるかもしれません。最悪の場合、テナントを退去させる必要があるかもしれません。それは長くて高価なプロセスです」
Richardsはこれを証明することができます。 「退去を申し立てるには、申請手数料のために340ドルが必要であり、退去につき400ドルから500ドルの費用で弁護士を雇う必要がある」と彼は語った。
"多くの撤退は、テナントが追放と戦うためにいくつかの政府機関から無料の弁護士を取得することで終わる。これが起こると、一般に聴聞会が行われなければならないため、弁護士費用の負担が長くなり（家賃が失われます）、費用がかかります。私はテナントを退去させるために1,500ドルも費やした」
事態を悪化させるために、彼は、「上記の無料の弁護士が一般的にテナントの記録を消去するので、効率的なバックグラウンドチェックを行うことができないので、バックグラウンドチェックでも前にある問題は明らかにならない」
デイビス氏は同じ船に乗っている：「ある月には、家賃を払っていないいくつかのテナントがいる。法廷通知、裁判所での法的手続きの申請、裁判所手数料の払い戻し、裁判所のデートが現れるまで数ヶ月待っている - すべての物件に抵当権を払いながら、テナントから一銭も受け取らない"
それをすべて破って
だから、これは一ヶ月ごとにどのように見えるのでしょうか？
ファーガソン氏は、郊外のコロラド州のある区域で、1ヶ月に1,500ドルの賃貸料を支払う典型的な経費の例を示しています。
- 住宅ローンの支払い：月額750ドル
- 税金：月額100ドルから500ドル
- 保険：月額50ドルから150ドル
- HOA手数料：月額500ドルまで（自宅所有者協会の一員であるコンドミニアムにのみ適用）
- メンテナンス：月額$ 75〜$ 300
- 空室：月額$ 75〜$ 225
「これらの費用をすべて「方程式」に追加すると、月額費用は毎月$ 1,050〜$ 2,425 /月で、賃料は月額$ 1,500になります。
リチャーズは、ミネアポリスにある彼の財産のうちの1つについて、
- 固定資産税：月額300ドル
- レンタルライセンス：月額100ドル
- 炉認証：月額25ドル
- 保険：月額100ドル
- 罰金/検査準拠/都市費予算：月額200ドル
「このプロパティでは、月額1,250ドルを集めます」と彼は言います。 "上記の費用を差し引くと、住宅ローン、メンテナンス、売り上げなどを支払うために525ドルの費用がかかります。一方、政府は毎月400ドルを手にして、他の多くの費用を増やしています。
リチャーズは、レンタル料の一部では料金を安くすることを望んでいますが、彼の手はしばしば支配外の費用で結ばれています。 「家主が「金持ち」だと考えているので、これらの費用はすべて食いつぶされるだろう」と彼は率直に言った。
"彼または彼女はビジネスをしてお金を稼ぐ。発生した費用はすべて、テナントに高い賃貸料の形で渡されます。私たちは皆同じ船に乗っているので、私は市場から値をつけません。上記の費用が方程式の一部ではない場合、私は賃貸人を借りたいと思っています。
あなたのターン：賃貸人、これはあなたの賃貸料を違うものに見せますか？家主、このリストに追加する他の費用はありますか？あなたが家主になることを考えていたら、これらの数字はあなたに再考されますか？
Kelly Gurnettは、ブログ「Cordelia Calls It Quits」のブログを運営するフリー・ブロガー、作家、編集者です。彼女は、問題のないことを自分の人生から排除し、より多くのことに集中しようとしています。 Twitter @CordeliaCallsItで彼女に従ってください。
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