あなたがデュプレックスを購入して片面に住んでいる場合、あなたは家を持っています そして それを支払うのを助けるために反対側から来る家賃。
投資不動産は税制上の優位性も提供します。隣のレンタルを管理するよりも簡単なことは何ですか?
あなたはたぶん、戸建て住宅の代わりに二重線を購入するという話を聞いたことがあります。しかし、それは本当に良いアイデアですか?
多分。
最近、フロリダの熱と湿気の4年間を経て、私の妻と私はコロラドに戻り、フィレンツェの小さな町でデュプレックスを購入しました。
私たちはここで短期間しか住んでいないので、家庭用の二重線を購入するための包括的なガイドを提供することはできません。しかし、数ヶ月で多くのことが起こりうるので、私たちの経験からいくつかの教訓を学ぶことができます。
あなたがこのライフスタイル/投資の準備ができているかどうかを判断するのに十分かもしれません...
距離で購入する
私の妻は忙しかったので、コロラド州だけで4日間、私たちの新しい家と投資を探すために飛びました。
私がフロリダに戻ったら、私はマルチユニットのプロパティを購入しようとしました。私たちはいくつかの問題を発見し、契約は終わったので、私たちはわずか10分間のデュプレックスを提供しました。
あなたが契約書に検査の不測の事態が発生している限り、あなたが数分しか入っていない財産を購入することは、それが聞こえるほど危険ではありません。
検査官が重大な問題を発見した場合、私たちは中断してしまった可能性があります。両方のユニットも同様に占有されていたので、リース情報がリスティング情報に記載されていない場合、リースを見直した後に取り消すこともできました。
不動産はコロラドですぐに売れており、価格は上昇していますが、 持ってる 何かを買う。それで、私たちは119,000ドルを提供しました。これは約8,000ドルの価格です。
売り手ははいと言った。
一方、私の妻は、ベッドルームがカーペット敷きかどうか、壁の色合い、洗濯機と乾燥機の場所など、私が答えることのできない質問をしていました。
幸いにも、インスペクタはこれらの質問のいくつかに答えました。
さらに重要なことに、彼は構造工学の経験を持っていました。デュプレックスは1900年に建設されましたが、彼は私たちに壁の亀裂を保証しました(私が思い出さなかったもののほとんどは深刻なものではありませんでした)。
レッスン:
- 不動産につかまえないでください。
- 代替案を念頭に置いてください。
- 尋ねる価格よりも少ない価格で提供してください。
- あなたが興味を持っているなら、あなたの時間をかけて物件を見てください。
- 建物または工学の経験を持つ検査官を雇う。
取引の交渉
二重鎖には大きな機能的問題はなかった。
検査報告書を入手した後、私たちは若干の修理を依頼し、売り手は同意した。彼は私たちが移動する時までに1つのユニットが空になることを保証しました。
受け入れ可能な保険が見つからなかった場合、私たちの契約は契約を取り消すことができました。 そして受け入れられることは、価格から、覆われたり除外され得るもの(地震や洪水など)に至るまで、ほとんど何でも意味しました。
契約の言葉は、「不動産保険の不十分な提供に基づいて契約を取り消すことができる、 買い手の主観的な裁量で"もちろん、すべての偶発事件と同様に期限があります。
保険代理店は私たちに不動産業者に渡した質問をして、売り手に渡して売り手に渡し、代理人に尋ねてくれた代理人に連絡し、我々は別の質問があった私たちの保険代理店に連絡した。
プロセスは面倒で遅かったです。保険は高価でした。私たちはその日を発見しました 後 私たちの保険偶発事故の期限。
幸いにも、保険代理店に質問した結果、控除額を引き上げ、1年前に払い、同じ会社を通じて自動車保険を取得することで、大幅にコストを削減できることが判明しました。
リスト情報によると、ユニットは月額650ドルで賃貸されていたが、突然私は彼女が600ドルを支払ったと言っている一方の側のテナントを思い出した。
私たちに郵送された賃貸契約書のコピーと、家賃 あった $ 650だったが、売り出し中に披露宴に適した場所を保っていれば、$ 50を割り引いた。
レッスン:
- 検査は、契約を再交渉または取り消す機会です。
- 契約の締め切りを見守る。
- 年金保険料を引き下げる方法については、保険代理店にお尋ねください。
- テナントに場所が見えたら質問してください。
- レンタル契約のコピーやその他の契約を常に求める
取引を終了する
契約期限を過ぎるとすぐに、私たちはフロリダの自宅を売却目的でリストアップしました。
それは尋ねる価格以上のために翌日を販売した - 狂った時がフロリダに戻ってきた! 16日後、デュプレックスを締めて数日後に販売を終了しました。
一方、私たちは、占有予定のユニットのテナントがまだそこにいることを発見しました。
我々はフロリダで閉鎖した後にホームレスになる可能性を熟考し、より多くの情報が必要と判断した。電子メールや電話は典型的な不動産業者の迷路を通り抜け、状況を明確に把握できませんでした。
私の妻は解決策を見つけました。
彼女は売り手の個人的な電話番号をリースに置いて、直接電話しました。 「私たちの」ユニットのテナントは多かれ少なかれ出て行き、私たちが到着する4日前に退去するでしょう。
不動産業者はバイパスされることを好まず、一部の売り手は買い手と全く話していませんが、この場合は最善の決定の1つでした。売り手は非常に役に立ちました - 私たちが持っていた質問に答えるために解決した後、彼は来ました。
私たちは計画より早く終了できると述べたが、タイトル会社からは聞いていなかった。ある時点で私は彼らに電話し、彼らは言った、 "ああ、私達は閉鎖を上げ、論文は数日でそこにある」と述べた。
私たちに言ってくれてありがとう - 明らかに、閉会がいつだったのか私たちが知ることは重要ではありませんでした!私たちはすぐにお金を結んで、時間内にそこにいるようにしました。私は好きなタイトルの会社に会ったことが一度もありません。
レッスン:
- 可能であれば、売り手に直接話すことができます。
- すべてをフォローアップしてください。重要な変更について通知されないことがあります。
あなたの家でお金を稼ぐ方法
私たちはその月の早い時期に閉店しました。
賃貸料は事前に支払っているので、すでに回収された家賃で閉鎖時に貸し付けられました。コストを抑えてお金を払っているのなら、これは大いに役立ちます。 基本的に、私たちが移動する前にお金を稼いでいました。
それは良いニュースでした。
私たちの新しい家(所有しているものすべて、ミニバンに2匹の猫)に到着してから5日後、反対側のテナントが1週間後に去っていると発表しました.3匹の犬のうちの1匹がカーペットに穴を開けました。
幸運なことに、前のオーナーはペットの損害賠償のために500ドルの追加預金を集めていました。
それは悪いニュースと良いニュースでした。私はまだ静まり込み、私たちの面を描いている間に新しいテナントのために相手側を準備しなければならないことに興奮していませんでした。一方、我々はおそらくより良いテナントを見つけるだろうし、私たちの独自のルールで新鮮な開始することができます。
私たちは、賃借人を見つけるためにプレースメントサービスを利用することに決めました。
最初の月の家賃の75%は、写真を撮り、いくつかの場所に広告を出し、申請し、クレジットとバックグラウンドチェックを行い、推薦しました。
だから私たちは予期せぬ費用、数千ドルの修理、絵画やその他の準備、 そして 移動した直後の空き時間。
しかし今や、新しいテナントが予定されており、予想より月に50ドルも増えています。 彼らが何年も滞在することを願っています。
レッスン:
- 月末早期に購入を終了して、決済時に前払いの家賃を回収する。
- レンタル準備費と空き地からの収入を期待してください。
- あなたがペットを許可する場合は、より大きなまたは追加の預金を収集することを確認してください。
- 進んでいく方法が不明な場合は、管理会社にテナントを探すようにしてください。
デュプレックスの資金調達
私たちはデュプレックスのために現金を払うことができるほど幸運でしたが、資金を調達することもできます。
Bankrate.comには、デュプレックスに住んでいるときにデュプレックスに資金を提供することに特別な利点があることが説明されています。
たとえば、非入居者の投資家とは異なり、連邦住宅管理局や退役軍人管理局の融資を受けることができます。
それはあなたの家ではありますが、時には反対側からの収入を使ってローンの資格を得ることができます。
しかし、あなたがそれらのローン支払いを追加した後も数字が意味をなさないことを確かめてください。
例えば、ユニットの規模が類似している場合は、住宅ローンの支払いの半分を投資ユニットに割り当て、共通経費の半分とその側に固有のすべての経費を割り当てます。
これらの費用のすべてを払った後に、少なくともある程度のポジティブなキャッシュフロー(そのユニットで)を持つことを目指すべきです。
デュプレックスを所有する税金の利点
あなたは、二重に所有し、生活することの税制上の利点を読み上げなければならないかもしれません。
しかし基本的に、賃貸単位に費やすものは、あなたが報告する収入とあなたが支払う税金を減らす費用です。 これには、広告、ペイント、フロントヤードの花など - レンタル場所の維持に役立つものが含まれます。
プロパティ全体の費用は、通常、中央に分割されます。
例えば、税金と保険料の半分は賃貸料です。しかし、あなたが独特の財産を持っているならば、ある側が他の側よりはるかに大きいかのように、会計士に話してください。
減価償却費を費用として請求するなど、税額控除をさらに減らすために、他にも利点があります。また、あなたが住んでいるので、売却するときに資産の半分にあるキャピタルゲイン税免除の資格がまだあります。
デュプレックスの短所
デュープレックスを所有することの不利な点は、あなたが推測することです。
あなたが直面する潜在的な問題の短いリストを以下に示します。
- 時間通りに支払いをしないテナント: すぐに退去を開始する準備をしてください。
- あなたの財産に対するペットの損害: ペットの数を制限する場合があります。
- 不動産に関する事故の潜在的責任: 保険に加入する。
- 壊れた炉のような高価な驚き: 私たちは30歳で、指が交差しています。
- たくさんのメンテナンス作業: それはすべての時間ではありませんが、おそらくあなたがそれを少なくとも期待している時でしょう。
私の場合、最大の欠点は、絶え間ない意思決定のストレスです。
私はシャワーを自分で修理するか、専門家のために5倍も支払うのですか?
私は賃貸人に庭を持たせることができますか?
テナントが自分の赤ちゃんの薬のためのお金を持っていなくても、私は時間通りに家賃を尋ねますか? (それは私が所有していた以前のレンタルで実際に起きたものです。)
これらの問題は、二重鎖に固有の問題ではない。 彼らは住宅の賃貸物件を持っています。
特別なデュプレックスの利点
投資として、賃貸不動産には明らかな利点があります。
たとえば、賃料は通常時間の経過とともに上昇しますが、住宅ローンの支払いは同じままです(固定料金を前提とすると)、所得が増加します。しかし、いくつかの利点は所有者占有二重鎖に特有である。
例えば、 二重回線は自宅にあまり投資しない機会を提供します。 私たちのデュプレックスは2つの1,100平方フィートのユニットを持っており、同じ通りの小さな家屋は同じ価格ですが、119,000ドルを支払っています。
私たちは、3,000ドルを場所を修正することに入れた。閉鎖費用は$ 1,000で、私たちは自宅で$ 123,000〜$ 61,500、レンタルで$ 61,500を費やしました。いずれかの目的のために一戸建ての家に支払ったよりもはるかに少ないです。
私たちは、特に場所を準備する仕事の数週間後に、家主であることを好まない。 私は不動産を好きではありません。しかし、他にどこで7%の期待収益を得ることができますか?
そして、それは全体の話でさえない。
コロラドに戻るための私たちのバックアップ計画(私たちのバックアップ計画)を自分たちで購入したなら、町の中心からもっと安いものを見つけることができました。私たちはまだ61,500ドルの代わりに90,000ドル以上を支払ったでしょう。
今私たちは30,000ドルを投資しました。
私たちは現金を支払ったが、借りても利点がある。自分の生活空間に投資することによって、何年もの間、何千人もの利息を節約できます。
家庭用としてデュプレックスを購入するもう1つの利点は、テナントの隣に住んでいることです。そのため、投資で何が起こっているのかを把握できます。
現場にいるので、大きな問題になる前に、小さな問題に簡単に対処できます。
レンタルチェックは数歩先です。
Steve Gillmanは、「お金を稼ぐための101の奇妙な方法」とEveryWayToMakeMoney.comの作成者です。彼はレポ・マン、スティック・カーバー、サーチエンジン・エバリュエーター、ハウス・フリッパー、トラム・ドライバー、プロセス・サーバー、モック・ジャーバー、ルーレット・クルーシーエイターなどを務めていますが、100以上の方法でお金を稼いでいます。
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