家主の賃貸収入の最大の欠点の1つは費用です。所有する賃貸物件は、不動産を購入し、テナントを探し出し、大型の小切手が転がってくるのを待っているほど簡単なことではありません。そして精通した家主はこれを知っています。
「不動産を購入すると、そのROIはほとんど損失を最小限に抑えるようになっています」と、15の賃貸不動産を所有する不動産投資家のブライアン・デイヴィスは述べ、不動産ブログの共同設立者でもあります スパークレンタル. 「私は賃貸収入を、漏れを最小限に抑えながらスムーズに流れ続けるパイプラインと考えています。
あなたが家主のビジネスに入ることを計画しているのか、経験豊富な家主なのかにかかわらず、より多くの収入を得る方法を知りたいと思うでしょう。私たちはあなたの賃貸収入を最大限にする方法のための彼らのトップの提案を集めるために不動産専門家の配列に話しました。
1.入居者の徹底的なスクリーニング
家主が言及した最大の混乱の1つは、面倒なテナントを追い出すコスト（時間とストレス）です。 退去は3〜6ヶ月かかることがあり、費用がかかる 5,000ドル以上新しいテナントを徹底したスクリーニングプロセスで導入することで、予防的な仕事をしてください。
信用調査を実行して、犯罪および追放の調査と一緒に財政的責任の感覚を与えます。また、少し偵察してください。
不動産仲介業者、投資家、かつての不動産管理者であり、SparkRentalの共同設立者でもあったDenise Supplee氏は、「現在の住居で運転する」と述べています。 「それは面倒ですか？ごみ箱が全部投げ捨てられていますか？悪化するとゴミ箱がちょうど積み重なっていますか？期限切れのタグが付いている古い壊れた車が座っているだけですか？大きな警告旗！ "
テナント証明あなたの財産
「家主は「普通の磨耗」のために保証金から差し引くことはできないため、防止できることをする必要があります」 デイビスは言う。
これには、あなたのリースにマウントされたテレビの禁止、タオルバーのようなハードウェアのスタッドへの固定、カーペット上の硬材のような低メンテナンスフローリングの選択、ドアストップの設置などが含まれます。合理的な毎日の使用があなたの財産に印を残すのを妨げるものは、賢明な動きです。
シンプルな造園やレンガやビニールのような耐久性のある外装材も、メンテナンス費用を削減することができます.Cadachは、CoachCarson.comの不動産投資家であるブロガーであるChad Carsonに助言します。
3.適切な保険を取得する
これは言うまでもないが、 常に家主責任保険のための春.
「ちょっとした訴訟の費用だけで、銀行口座が空になる可能性がある」とカーソン氏は言う。 「訴訟の起こりそうもない場合に弁護士を雇い、弁護士を雇うという保険契約が良い」
ペニー・ホーダー編集者ジャスティン・カプラーは、外出後1年間、古い家を借りた。あなたの保険会社に電話し、構造限定の方針に変更してください。 ほとんどの住宅所有者の方針は家全体とその内容をカバーしています。あなたがそれを見知らぬ人に借りている場合、そのアイテムを保証する必要はありません。これにより月額25〜50ドルくらい節約できます」
4.住宅保証を購入する
“あなたの家が年上であれば、物事は壊れる"とカプラーは言う。 "（家の保証）は、典型的に月額$ 20から$ 50しかかかりません。予期せぬ故障が発生した場合には、あなたの手当てを無駄にする可能性があります。
5.可能な限りDIY
“賃貸物件を所有することは、収入を最大化することと、セス"ニュージャージー州ウッドブリッジのコンプレックスにある1ベッドルームコンドミニアム2戸のオーナー、アンディ・パンコ氏は言います。 「私はいつも私の財産に関してできる限り個人的にやろうとしています。私は非常に便利で、最も典型的な修理と更新を扱うことができます。私は自分の広告（Craigslist経由での無料）、私のユニットの展示、バックグラウンドチェックとクレジットスクリーニング（TransUnionのSmartMoveサービスを通じて、テナントに請求します）のすべてを行います。
6.レンタル機関を注意して使用する
家主の中には、長期的に時間とストレスを取り除くために、賃貸代理店や不動産管理者が費用を負う価値があることがあります。
「私はテナントにとって手遅れだった。遅れた料金を請求したり、後退したときに退去を開始したりすることはなかった。これにより、彼らは私の周りを歩き回り、さらに多くのお金を払うことができました」と、Invest Four MoreのMark Fergusonは言います。 「私が7つの不動産を所有していたときに、私はそれらを管理会社に渡しました。そして、彼らはずっと厳しいものでした。賃料の一部を支払ったにもかかわらず、私たちはより多くの賃貸料を集め、より良いテナントを得ました。それは私の頭痛、時間とお金を節約しました。
あなたがこのルートに行くならば、あなたの利益のために最大のものを得ていることを確かめてください。 Cuplerは、まず、「いくつかの代理店があなたのビジネスを争い、費用対効果が最も優れている代理店を探すこと」を比較することを提案しています。
手数料を免れたい場合は、便利なツールがあります。
「不動産管理者を雇うと、テナントを扱うのに頭痛の種がかかるかもしれませんが、手数料には返品額の10％を要します。 今日の不動産市場では、キャッシュフローがほとんど利益にならない程度にキャッシュフローを低下させる可能性があります」と、夫がRentlitを設立した不動産投資家、Callie Hamiltonは、仲間の家主がオンライン自動支払い、保守サービス、自分でリースを作成することができます。
7.あなたのプロパティを定期的にチェックする
日々の管理を担当する人材を雇ったとしても、定期的に物件を点検し、テナントが投資を適切に守っていることを確認してください。
「できるだけ頻繁にプロパティを調べてください」と、RE / MAXの賞賛されたプロパティを持つブローカー関連のDeb Tomaro氏は言います。 "60日ごとに炉のフィルターを交換することは大きな理由です。 それは、あなたが巨大で高価な修理に変わる前に、何か問題を探すチャンスを与えます。 たとえば、キッチンシンクの下にあるキャビネットがどれだけ壊れているかは、キャビネットに物をいっぱい入れて、小さな漏れがないことを決して知らないからです。リークは1年間続き、シンク基盤は破壊されます。私がレンタルユニットに入るたびに、シンクの下で漏れがないかチェックすることができるかどうかを尋ねます。そして、私はすべての配管に沿って手を動かして、漏れを感じないようにします。
物事が外部に維持されていることを確認する簡単なドライブバイでさえ、多くのことを伝えることができます。
8.あなたのテナントを幸せに保つ
追放に加えて、 ターンオーバーコストは、家主の避けるべき物のリスト上で高く評価されます。
「賃貸事業における最大の費用は、テナントが退去したときに発生します」とカーソン氏は言います。 「5年から6年の滞在者は壁面の汚れは訴えませんが、新しいテナントには塗装などの修理をしなければなりません」
メンテナンス要請に迅速かつ丁寧に対応することで、テナントを喜ばせることができます。毎月の費用を満たすために賃料を上げなければならない場合は、テナントにリースを更新する際の小さなアップグレードのように、あなたに忠告するインセンティブを与えてください。
9.平方フィート当たり最も賃貸料を得る
「賃貸の世界では、必ずしも大きなものは必ずしも良いとは限りません」とカーソン氏は警告しています。 "1平方フィート当たりの最高賃料で物件を探す。 多くの場合、1,000平方フィートのマンションは1,300平方フィートのマンションと同様に賃貸します。 しかし、絵画やその他の継続的なメンテナンスは、より大きなユニットにとってより多くの費用がかかります。
または、Aspire-Canadaの共同設立者Keisha Blairの例に従ってください。 多価のプロパティを借りることに焦点を当てるこれは「長期間の空きを持つリスクを大幅に減らし、収入の損失リスクを減らすことができる」と彼女は言う。 「三重のような多世帯の家庭では、1人のテナントが離れることを決定した場合、大幅な損失を最小限に抑えながら収入の可能性が大幅に増加します。これらの特性はより高価になる傾向がありますが、長期的には一家族の投資をかなり大幅に上回る傾向があります。
10.ユーティリティを含まない
熱または電気のような可変ユーティリティを家賃に含めないでください。 PayLeaseのJennifer Stahlmanが理由を説明します：
- "ユーティリティを含めるために賃料の値段を埋めることは、すでに競争の激しい市場で家賃を過度に膨らませなければならないということを意味する。
- 「公益事業が含まれている場合、住民が節約するインセンティブはなく、より高い公共料金が導かれる」
- 「すべての公益事業をカバーするのに十分な余裕を持たなければ、差額を支払わなければならない」
- 「公益事業者は頻繁に金利を上昇させ、矛盾した請求書金額につながる。
11.物事をビルドする
ビルトイン家具への投資を検討する 棚のようなものや朝食の隅。
"一般的に、それが動かされなければ、それは壊れることはできません"と家主と不動産投資家のユージン・ギャンブルは言います。 「最初は高価だが、テナントは特定の欲望に応じて駒を動かすことができないため、必要な修理回数が減るため、コストが軽減される。また、交換や修理の時間を節約することができます。
カーソンもお勧めします 多くの内蔵ストレージソリューションを含む非常に巧妙な理由のために：「より多くのもの=移動するのがより難しい！」
12.アドオンの追加料金
あなたの財産にあるガレージを別途借りることを検討する、Gambleは助言する。 「すべてのテナントが車を持っているわけではないので、適切な場所に配置されていれば余分なスペースを借りることができます」
テナントにペットを賃借する場合は、ペットデポジットを支払うのではなく、1回限りのペット料金を支払うように依頼してください、のKaycee Wegenerは述べています Rentec Direct。 「ペットデポジットを求めた場合、そのお金はペットによる損害の払い戻しにのみ使用でき、残りの残高はテナントに返却されなければなりません...しかし、一度または毎月のペット料金を請求すると、あなたの裁量で収入を使うことができます。
13. LLCを結成する
「成功した事業は、リスクを低減するために位置づけを開始することで開始されます。弁護士や不動産投資家のクレイグ・モーガン氏は、リスクを「排除する」ことは不可能であることに注意してください。そうする彼の戦略：
不動産保有のための単一のLLC（投資家のための最も一般的な選択肢） 1つのLLCでレンタルを維持する。このLLCは他のプロジェクトと提携しておらず、他のサービス（契約者の仕事など）を行っていません。 LLCのすべてが保有する財産です。
短期的なポートフォリオを持っている場合（読んで：fix-and-flips）、それらを別のLLCに入れてください。あなたが家の修理者または不動産管理者の場合、そのサービスは別のエンティティで実行されます。 ここでの要点は、各LLCのエクスポージャー（すなわち、責任）を制限することです。 理論的には、原告はLLCにあるもの/ LLCの価値の後にのみ進むことができます。したがって、請負業者として訴訟を起こした場合、原告は別個の別個の事業であるため、あなたの賃貸物件を保有することはできません。
14.数字を砕く
「賃貸物件は投資であるため、それを分析する必要があります」とPankoは言います。その結果、「最大化することがより重要になります リターン 最大化するよりも 所得。レンタル物件を大量に購入するのに十分な現金があっても、大部分の代金を支払うためにローンを取ることで、より良い収益を得ることができます」彼は、
月々の税金、維持管理費、保険料は約525ドル、月額賃料は1,250ドルです。これは毎月の純利益約725ドル、すなわち年間8,700ドルです。
不動産価格は約110,000ドルです。それを完全に購入するために110,000ドルを出した場合、投資額は年間8.3％、すなわち純利益8,700ドルを初期投資額11万ドルで割ったものにすぎません。代わりに、私は27,500ドルの自分のお金を（25％の前払い）に入れ、残りのものを30年のローンで借りた。ローンは月額約400ドルです。それを税金、保守、保険に追加すると、私の総月額費用は$ 925です。
毎月の家賃が1,250ドルの場合、これは私の毎月の純収入が月にわずか325ドル、年間に3,900ドルであることを意味します。しかし、これは年間14.2％の収益、すなわち純利益3,900ドルを初期投資27,500ドルで割ったものに相当する。 だから、それを完全に買う代わりにローンを取ることによって、私の収入は減りますが、私の投資収益は増加します。
それでも、あなたはあなたが何をしているのかを知る必要があると言いました。「お金を借りると賃貸物件を所有するリスクが高くなることに注意してください。例えば、ユニットが何ヶ月も空いていても、所得を生み出さない場合でも、融資は毎月支払う必要があります。
あらゆる複雑なビジネス上の決定と同様に、あなたの頭が回転し始めると感じたら、プロと相談することが常にベストです。
15.税金を使用する
税金控除に際して、「彼らは許容可能な費用とは何か分からない」ため、家賃があまりにも多くの家主が貯蓄を逃してしまう、とGambleは言います。 "家主は、不動産の保守や住宅ローンの返済に関して、あらゆる種類の休憩を請求することができます。 あなたができることを学んだり、経験豊かな財産会計士を雇う。
あなたの番：賃貸物件はありますか？このリストに追加するその他のヒントは何ですか？
Kelly Gurnettは、ブログ「Cordelia Calls It Quits」のブログを運営するフリー・ブロガー、作家、編集者です。彼女は、問題のないことを自分の人生から排除し、より多くのことに集中しようとしています。 Twitter @CordeliaCallsItで彼女に従ってください。
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