これはBiggerPockets.comのBrandon Turnerによるゲストポストです
裕福な人を退職させる方法はたくさんあります。
株式、ミューチュアルファンド、建物の事業、そしてあなたをリラックスして豊かな退職に導くために取ることができる他の多くの「投資ビークル」。
しかし、ほとんどの専門家があなたの給与の良い部分を節約し、 それを株式市場に投資する あなたがそこに行くのを助けることができます、多くの人は時間よりも多くの問題で疲れて、忙しい家主を終わらせることなくそのポートフォリオに不動産を追加する方法を理解していません。
このような理由から、私はあなたの考えを今日どのように共有したいのですか？ ポートフォリオに不動産投資を追加する 貯蓄を加速し、純資産に追加し、より大きな投資ポートフォリオで引退することができます。
不動産投資の基本
不動産投資の「詳細」に深く浸る前に、人々が不動産でお金を稼ごうとしているかどうかを簡単に見てみましょう。
最も基本的な意味では、ほとんどの投資家は物件を購入して2つのものを探します：
- 現金流量 - すべての経費が支払われた後に残される余分な収入。
- 感謝 - 不動産価値の上昇および/またはローンの支払いとして建設された株式。
明らかに税務上の利益、シーク 株式市場への投資の代替案、または個人的ニーズ（高齢者の世話をするなど）がありますが、プライマリ、キャッシュフロー、および鑑賞は、優れた不動産投資の背後にある2つの要因です。一部の投資家は最大キャッシュフローの達成に重点を置いていますが、他の投資家は主に鑑賞を目指しています。
2つの条件が必ずしも相反しているわけではありませんが、キャッシュフローの多い不動産は、価値が急速に増えない「管理集中型」の場所に位置しているため、
したがって、潜在的な投資家として、あなたが取り入れることを求めている種類の不動産投資は、主にあなたの戦略、人格、およびタイムラインに依存します。
個人的には、私はキャッシュフローに基づいてsoleyを買うと信じていますが、鑑賞が可能な地域で買っています。
私は運転するだけでショットを撮ることを心配している財産は望んでいませんが、毎月投資を安定させることも私にとって重要です。
最終的には、投資の種類はあなた次第ですが、キャッシュフローの計画を立て、「ケーキのアイシング」を評価することを強くお勧めします。この方法では、収益性の高い投資を確保していますリスクは最小限である。
不動産投資の種類：
私は、あなたが所有している人、あるいはあなたがすでに所有している人を知っていると確信しています。すばらしいです！しかし、不動産投資スペースの唯一のプレイヤーとして、1つのファミリーハウスを所有する考えを混同しないでください。実際には、難易度、リスク、報酬、時間要件の程度が異なる不動産に投資するために使用できるさまざまな手段があります。
そして、覚えておいて、ここのすべてのオプションは通常のリスティングとして購入することができます。 ショートセール 、または 差し押さえ.
それらのうちのいくつかを見てみましょう：
一戸建て住宅
上記のように、これはほとんどの個人がよく知っている最も一般的なタイプの不動産です。彼らが購入するのは簡単で、売るのが簡単で、財政に簡単で、借りやすいので、一世帯の家はいいです。人々がどこかで暮らす必要が常にあるため、一家の家が安心して礼拝の機会を提供することができます。
しかし、一戸建て住宅は、常に最大の投資利益（鑑賞とキャッシュフロー）を提供するとは限らず、悪いテナントによって簡単に破壊される可能性があり、不動産市場での競争が激化する中で、あなたの基準。
小さなマルチファミリープロパティ
これらの特性には、二重鎖、三重鎖、または4重鎖が含まれ、アメリカのほぼすべてのコミュニティに存在します。
これらのプロパティは、単一の家族のプロパティのように購入、資金調達、販売が容易であるという利点がありますが、競争の激しさ（ほとんどの住宅購入者はこのタイプを探していません）と、複数のユニット。
これらの特性は、単身世帯の家屋よりも「管理が厳しい」ことがありますが、正しく購入すれば、良いキャッシュフローと安定した投資利益を提供できます。
大規模な多施設のプロパティ
これらは5つのユニットから数百に及ぶ大規模な集合住宅です。これらのプロパティは、全く異なる銀行部門（住宅ローンではなく商業用）を使用して資金調達されており、高い前払い、短期間の期間、および高い金利を必要とする場合があります。
これらのプロパティは、一般的にプロフェッショナルなプロパティマネジャー（または私自身の24ユニットマンションの場合のようなライブインマネージャー）によって管理され、より多くの "手を出さない"投資を提供します。
商業投資
商業施設は、ショッピングモール、コンビニエンスストア、レストランなどから呼び出されました。多額の財産と同様の資金調達で、典型的な前払いの要件は20-40％であり、また商業部門は銀行で話をしたい人です。
商業用不動産は長期リースの恩恵を受けるが、空室はしばしば数ヶ月から数年の範囲である。
税金
不動産の所有者が税金を払うことを拒否した場合、地方自治体の市町村は不動産に担保を差し入れることができ、その担保を投資家に売却することができ、投資家は負担金を受け取ることができます。このシステムは本当に不動産投資の「トイレなし」の方法ですが、適切な種類の税制上の立場を見つける方法を学ぶこと自体が芸術である可能性があります。
ノート
「所有者」でなくても投資する別の方法 - 不動産ノートは、貸し手が不動産取引に資金を供給し、その融資から利子を受け取ったときに作成されます。これらのメモは、実際の不動産のように作成、購入、販売することができます。
この種の投資はほぼ完全に「受動的」になる可能性がありますが、借り手が債務不履行に陥る危険があり、費用のかかる差し押さえが必要となります。
住宅ローンノートを売買することは、会社の好きな人とピアツーピアの融資をすることと非常によく似ています 貸出クラブ そして プロスパー.
不動産投資の活用
それを活用するかどうかは問題です。
不動産投資は、他の大部分の投資タイプに比べてユニークな利点をもたらします。それがレバレッジの力です。確かに、マージンで買い物をすることができますし、そこにいくつかのレバレッジを追加することができますが、不動産だけで20％のダウン（わずかなプログラムで10％、不動産に住む予定の場合は3.5％）で購入できます。
つまり、あなたは100％の感謝を受け取ることができますが、財産の20％を支払うだけです。ただし、価格が下がると100％の価値低下を失い、前払いを完全に消すこともできます。
個人財政の分野では、20％引き下げ、残りの投資財産への融資など、レバレッジとしての債務の使用が良いかどうかという大きな議論が残されています。スマート債務を使う支持者は数学を見て、借りることができれば、5％と言いましょう。そして15％を作ってください - 先に出てきます。さらに、お金を活用し、優れたキャッシュフローを提供する素晴らしい取引を見つけることで、投資収益率が大きくなる可能性があります。
しかし、債務とレバレッジの相手は、ほとんどの消費者にとって負債の問題を見て、Dave Ramseyは「昨年は100％の抵当権が抵当権を持つ人々に起こった」と言い張っていると指摘する。
レバレッジを使用するか使用しないかの選択は、厳密には個人的であり、あなた、あなたの家族、およびあなたの個人的な財務状況を決めるものです。あなたが借金を使用するかどうかを問わず、現金を没収する前に、あなたの意図する投資方法についてすべて学ぶことを強くお勧めします。そうすれば、成功と利益のチャンスを最大限に引き出すことができます。
あなたの計画を立てる
特定の不動産投資のニッチを発見し、取引の資金調達を計画する方法を決定したら、次のステップは計画を立てることです。私がよく言っているように、あなたはカナダからペルーまでは、南であることを知っているだけではありません。あなたはロードマップや計画が必要です。地図は行き止まりから離れた正しい道を歩み続け、次の停留所がどこにあるかを簡単に確認するのに役立ちます。
不動産への投資を選択するときは、計画を立てることも同様に重要です。先に述べたように、実行したい特定の種類の不動産投資を決定する必要があります。また、その投資の資金調達をどのように計画していますか（上記も参照してください。）次に、計画で投資の財務要件を定義することが重要です同じように。
潜在的な不動産投資を調査する際に使用したい計算は、「50％ルール」と呼ばれています。この経験則では、不動産投資の場合、費用は一般に所得総額の約50％債務の支払いを含まない。これは、4プレックスが収入で月額2000ドルを持ってくる場合、キャッシュフロー（住宅ローンが取られていない場合）または住宅ローンを支払う$ 1,000をあなたに残して、毎月$ 1,000が支出になると考えることができます。あなたの借金の支払い額が月額600ドルだった場合、その時点でキャッシュフローで月400ドルが妥当と考えられます。
この経験則を使用して（そして覚えておいてください、それは単に福音の真理ではないので、あなたが分析している特定の物件に常に正確な数字を記入してください）あなたは投資収益率を把握し、プロパティは追求する価値があります。上記の例では、キャッシュフロー（年間4800ドル）で月額400ドルを提供していたそのプロパティの前払いに対して2万ドルを支払った場合、私はそのプロパティから24％のキャッシュオンキャッシュリターンを見ています将来の利益からの恩恵は含まれていません。
財務基準を定義することにより、良い取引ではない不動産の90％をすばやく選別し、探している投資収益を提供するものにのみ集中することができます。
自己管理と財産管理
最後に、自分でプロパティを管理するかどうかを決定する必要があります。
あなたが一度に1つの家族の家を購入し、自由時間の良い時間を持っていることを探しているなら、それはあまりにも困難ではありません。しかし、複数の不動産を購入し、投資ポートフォリオを増やすことを計画している場合や、単に時間がかからない場合は、適切な不動産管理を行い、それに応じて予算を立てるよう計画してください。
私が購入したほとんどの物件は、家主が銀行に財産を失った後に買った銀行のレポジットであることを覚えておいてください。これは、必ずしも家主であることが容易ではないことを証明し、あなたの頭の中に入るのは簡単です。困難なテナントの状況やその状況を正しく処理するための知識に忍耐を持たない限り、資格のある不動産管理者を取得することを強くお勧めします。
あなたが自分自身を管理する計画をしている場合は、後で巨額の財政問題を引き起こす悪いテナントを配置するよりも正しいテナントを待つほうがよいことを認識して、テナントを適切にスクリーニングしてください。テナントスクリーニングの詳細については、「テナントスクリーニング：究極のガイド」という2番目に長い記事を必ずチェックしてください。
どこから行くか
どのような種類の不動産投資をしようと考えていても、良い投資家であることを考えれば、それに何かお金を落とす前にできることをすべて勉強することを強くお勧めします。不動産投資は他の投資ビークルほどパッシブではありませんが、正しく行われた場合や、確かな計画が立てられていて、インテリジェンスに投資している場合、収益は他のほとんどの投資を水から吹き飛ばす可能性があります。あなたの財産から受け取ったキャッシュフローは、日常業務をしなくてもすぐに貯蓄口座に何千も追加できます。これは、より多くの収入、より多くの資産、およびより多くの経験で、より早く引退したり、少なくとも引退するのに役立ちます。
多くの書籍、ポッドキャスト、フォーラム、ブログ、不動産クラブ、その他の素晴らしい教育機関があり、そのほとんどは無料です。情報は民主化されているので、オンラインで大きなリソースを活用してください。あなたは専門家になる必要はありませんが、特定の不動産投資の道を選んだら、少なくともその特定のニッチに精通してください。質問してください（このような叙事詩の下のコメント欄やヒントヒントなど）。あなたが今どこにいても、どこにいるかを知るための地域の投資家を知ることができます。
あなたの退職は、あなたがすることをあなたのものにすることです。あなたのポートフォリオに新しい車両を追加することを恐れてはいけません。うまくいけば、私は不動産をその車両にするべきだと主張しました。
あなたが不動産に投資する場合、なぜ、なぜ、なぜそうでないのか、その他の質問やコメントがあれば、以下のコメントに私に教えてください。
Brandon Turner（G +）は活発な不動産投資家であり、BiggerPockets.comの上級編集者で、不動産投資のソーシャルネットワークです。 Brandonは、Rocket Lawyer.comのレビューや、人気のある無料のオンライン電子書籍「Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing」のような叙事詩の長いブログ投稿を楽しんでいます。
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